Comprare casa in Italia, spiegato a chi arriva dagli Stati Uniti.

Un americano può comprare casa in Italia?

Sì. L’Italia consente agli stranieri di acquistare immobili in base alla “condizione di reciprocità”: se il loro Paese permette agli italiani di comprare, l’Italia lo permette a loro. Gli Stati Uniti soddisfano questa condizione. Chi ha un permesso di soggiorno valido ne è comunque esente.

Per acquistare non è necessario essere residenti in Italia né avere un visto.

Primo passo: il codice fiscale

Il codice fiscale serve prima di firmare qualsiasi impegno, compreso il preliminare. È gratuito: si richiede a un consolato italiano negli Stati Uniti oppure, in Italia, all’Agenzia delle Entrate con il modello AA4/8.

Con il codice fiscale si apre anche un conto corrente italiano e si attivano le utenze una volta acquistata la casa.

L’acquisto, passo dopo passo

• Proposta d’acquisto: un’offerta scritta e firmata, di solito accompagnata da una caparra, che diventa vincolante quando il venditore la accetta.
• Compromesso (contratto preliminare): fissa prezzo, tempi e condizioni, con una caparra più consistente. Di norma viene registrato all’Agenzia delle Entrate.
• Verifiche: il notaio e il tuo geometra controllano proprietà, ipoteche, conformità urbanistica e corrispondenza catastale.
• Rogito: l’atto definitivo, firmato davanti al notaio, che incassa le imposte e registra il trasferimento. Di solito le chiavi si ricevono alla firma.

Se non parli italiano, la legge richiede la traduzione dell’atto e la presenza di un interprete alla firma. Se non puoi essere presente, puoi firmare tramite procura.

Il notaio

In Italia il notaio è un pubblico ufficiale, non l’avvocato di una delle parti, ed è obbligatorio. Verifica la proprietà, redige e legge l’atto, riscuote le imposte per conto dello Stato e registra la vendita. Per consuetudine lo sceglie e lo paga l’acquirente.

L’onorario varia con il valore e la complessità dell’operazione ed è soggetto a IVA al 22%. Chiedi presto un preventivo scritto: possiamo ottenerlo prima della firma del preliminare.

Imposte e costi d’acquisto

Un dettaglio importante: quando una persona fisica compra casa da un privato, l’imposta di registro si calcola di norma sul valore catastale e non sul prezzo pagato. Con il meccanismo del “prezzo-valore” la base imponibile è spesso molto più bassa del prezzo di mercato. Il valore catastale è pari alla rendita catastale × 1,05 × 126 per la seconda casa, oppure × 115,5 per la prima.

Le provvigioni d’agenzia in Italia sono in genere del 2–4% più IVA al 22%, a carico dell’acquirente e, separatamente, del venditore. Il nostro compenso è sempre indicato per iscritto fin dall’inizio, in un incarico firmato.

Vivere qui: il visto per residenza elettiva

Comprare casa non dà diritto a vivere in Italia. I cittadini americani che vogliono restare più di 90 giorni ogni 180 hanno bisogno di un visto. Per pensionati e titolari di redditi passivi la via abituale è il visto per residenza elettiva.

• Redditi passivi stabili (pensioni, investimenti, affitti); con questo visto non si può lavorare in Italia.
• I consolati chiedono di solito circa 31.000 € l’anno per una persona, con un importo maggiore per il coniuge; alcuni chiedono questa cifra per ogni adulto. L’importo deriva dalla prassi consolare, non da una norma fissa.
• Un alloggio in Italia, di proprietà o in affitto.
• Un’assicurazione sanitaria privata per la domanda. Una volta residenti, i titolari di residenza elettiva possono iscriversi volontariamente al Servizio Sanitario Nazionale, con un contributo minimo di 2.000 € a persona all’anno.

La domanda si presenta al consolato italiano competente per la tua zona di residenza negli Stati Uniti. I requisiti variano leggermente da un consolato all’altro.

La flat tax da 300.000 € per i nuovi residenti

L’Italia offre ai nuovi residenti con redditi elevati un’imposta sostitutiva facoltativa su tutti i redditi esteri (art. 24-bis del TUIR). Per chi trasferisce la residenza fiscale in Italia dal 1° gennaio 2026 è di 300.000 € l’anno, più 50.000 € per ogni familiare incluso. Chi si è trasferito prima mantiene i precedenti 200.000 € e 25.000 €. Il regime vale in tutta Italia, Piemonte compreso.

Conviene solo con redditi molto alti e si intreccia con la fiscalità statunitense: serve una consulenza specialistica su entrambe le sponde dell’Atlantico.

Il regime del 7% per i pensionati qui non si applica

Forse hai letto della flat tax al 7% per i pensionati stranieri. NON è disponibile in Piemonte, quindi non vale per le Langhe né per il Monferrato.

Il regime del 7% (art. 24-ter del TUIR) è riservato ai piccoli comuni, oggi fino a 30.000 abitanti, di Sicilia, Calabria, Sardegna, Campania, Basilicata, Abruzzo, Molise e Puglia, oltre ad alcuni comuni colpiti dal sisma in Lazio, Marche e Umbria.

Ristrutturare una cascina

Molti acquirenti qui ristrutturano una cascina, un casale o un rustico. Come ordine di grandezza, una ristrutturazione può costare da circa 1.000 a oltre 2.000 € al metro quadro, a seconda di tetto, strutture e impianti: una perizia del geometra prima dell’acquisto è indispensabile.

I bonus edilizi proseguono nel 2026: 50% per l’abitazione principale e 36% per le seconde case, su una spesa massima di 96.000 € per unità, recuperati in dieci anni. Sono detrazioni dall’IRPEF, quindi aiutano solo chi paga le imposte in Italia.